Mais pourquoi n’ai-je pas encore de SCI ?? 2ème partie

Dans cette vidéo, je vous explique les 6 raisons qui me poussent à créer une SCI (Société Civile Immobilière).

Je suis désolé pour les défauts du montage et les bruits d’avions. Soyez indulgents, j’en suis encore à mes débuts.

Mémorisez bien les 6 points de cette vidéo et dites moi ce que vous en pensez dans les commentaires. Ajoutez en si vous en connaissez d’autres !

Transcription de la vidéo

Dans la vidéo précédente, je vous ai annoncé ma volonté de créer une SCI. Pour ceux qui ont visionné cette vidéo, j’ai essayé de vous faire travailler un peu en vous demandant de chercher quelles sont les opportunités à la création d’une SCI. Moi j’en ai trouvé 6, je voulais arriver à 7 car c’est le chiffre parfait, mais peut être que vous allez me donner une 7ème bonne raison voir plus, d’en créer une dans les commentaires.

  1. Acheter à plusieurs :

 Vous avez été voir les banquiers pour acheter votre prochain bien immobilier, le problème c’est que même en empruntant sur 25 ans vous n’aurez pas suffisamment d’argent pour l’acheter comme c’est le cas pour moi actuellement. Alors pourquoi pas vous associer avec d’autres personnes en qui vous avez confiance et qui avec leurs apports et leurs capacités d’endettement vous permettrons d’acheter ce bien en commun. Personnellement, je ne suis pas un accroc de la propriété individuelle, c’est peut-être le coté un peu communiste que m’ont légué mes parents mais je n’ai pas besoin d’être le seul propriétaire ou utilisateur d’un bien pour heureux avec. Un autre point positif dans les faite d’acheter à plusieurs c’est de pouvoir acquérir des bien chers ce qui va vous permettre d’avoir une plus grande force de négociation car en effet tout le monde n’a pas la possibilité d’acheter une grande villa à diviser, un immeuble de rapport, un grand commerce ou un lot de garages. La concurrence étant plus rare pour ces biens, il vous sera plus facile de négocier le prix d’achat et c’est comme ça que vous ferez la différence pour vous enrichir.

  1. Les donations et les héritages :

 Rien à payer pour des dons de parts d’une valeur de 156 000 € par enfants et 31 000 € par petits enfants et ce tous les 6 ans selon le site du PAP, pour un dont dit manuelle de liquidité c’est 100 000 € par enfant tous les 15 ans.

Vous pouvez, échelonner les dons de parts de SCI à vos enfants, de manière à ce qu’ils ne paient aucun droits de donations ou presque. Si vous donnez une indivision, Il est possible qu’ils aient à payer des droits de donation (il y a beaucoup de critères à prendre en compte pour le calcul de ce droit).

 Si vous donnez un bien d’une valeur de 500 000 € à vos deux enfants, qu’il reste 200 000 € de dettes, vos enfants ne paieront rien. Il recevrons donc pour 150 000 € de parts chacun (exonérées ) + 100 000 € de dettes. Un SCI n’est pas taxable sur ces dettes. Par contre pour une indivision, l’état prendre l’ensemble de la valeur du bien (ici 250 000 € par enfant) dettes ou non et appliquera l’imposition en vigueur.

Si vous voulez faire une donation, en partir, d’un bien immobilier en SCI tout en en gardant le contrôle, c’est possible (différemment d’une indivision). Il suffit de donner 24% des parts à chaque enfant et d’en garder 52%. Vous resterez majoritaire et aurez les décisions (encore faut-il avoir rédigé les statuts en ce sens).

Imaginons également que vous soyez des parents très généreux et que vous vouliez tout donner à vos enfants. Vos enfants sont encore jeunes et mal expérimentés en immobilier et vous voulez encore garder un peu le contrôle. C’est encore possible ! Par exemple vous pouvez donner 49% des parts à chaque enfant et garder 2%. S’ils ne tombent pas d’accord sur un projet, c’est vous qui trancherez.

  1. La fiscalité :

 (j’ai encore beaucoup de choses à connaître sur ce sujet) Ce que je sais, c’est qu’il y a beaucoup plus de réductions fiscales lorsqu’un bien est loué via une SCI qu’en direct .

En SCI vous pourrez déduire les intérêts d’emprunts, les coûts des travaux, les frais de gestion par une agence, la taxe foncière, les assurances et d’autres frais pour le calcul d’impôt de vos bénéfices constitués des loyers. La plupart des ces charges ne sont pas déductibles si vous achetez en directe et alors vous payez plein pot sauf si vous achetez via un dispositif comme Robien, mais là encore vous n’en bénéficiez que pendant quelques années et en contrepartie vous avez d’autres contraintes qui grèvent vos rendements.

  1. La liberté du capital :

on peut choisir de créer une SCI à capital fixe ou à capital variable. La quasi-totalité des SCI est à capital variable, l’avantage est de pouvoir ajouter le nombre de parts pour un nouvel achat par exemple, ou bien de réduire le nombre de part après une vente entraînant une récupération du capital par les associés.

  1. La rémunération du gérant

Le gérant peut-être ou non associé de la SCI. Mais nous allons nous intéressé au cas ou vous associé vous aussi gérant. Vous pouvez percevoir une rémunération ponctionnée sur les bénéfices. Attention, celle-ci ne pourra pas être déduit du résultat pour les impôts. Donc si vous êtes un associé minoritaire et que la rémunération est assez élevée, ça peut être intéressant. Si vous êtes un associé largement majoritaire, dans ce cas vous allez être imposé 2 fois au titres des bénéfices et ensuite au titre de votre rémunération, il vaut mieux être bénévole et  que les autres associés vous fassent un cadeau ou vous invitent au restaurant (j’ai même entendu dire par l’un de mes mentors qui est associé dans une SCI que les frais de bouche entre associés après l’achat ou la vente d’un bien pouvaient entrer dans les frais déductibles d’impôts, mais ça c’est encore une information à vérifier).

  1. La vie sociale :

Point le plus important pour moi et pourtant il ne parle pas d’argent.

J’ai connu ces derniers temps quelques personnes qui ont hérité et parfois d’un patrimoine de plusieurs millions. Vous allez me dire ouais c’est cool pour eux ! Hé  bien pas tant que ça. Par exemple, le mari d’une amie à moi se déchire avec ses frères l’un veut tout vendre parce qu’il est dans le pétrin et qu’il avait prévu de rembourser ses dettes avec l’héritage, l’autre veut garder certains biens pour lui, en donnant ses parts sur les autres biens à ses frères. Le dernier en à marre, il ne veut pas vendre mais est prêt à le faire quand même parce qu’il veut que cette guerre s’arrête. En attendant, ces biens ne produisent rien et leur coûte des taxes foncières astronomiques ainsi que l’impot sur la fortune. Pourquoi une telle situation ? Parce qu’ils n’ont hérité que d’indivisions. Si tous ces biens étaient regroupés au sein d’une SCI, ceux qui veulent vendre auraient vendu à leurs frères ou à des tiers et les autres auraient gardé leurs parts sur les biens et auraient pu les faire fructifier.

Deuxièmement,  J’ai appris lors d’un séminaire au salon de la création de franchise porte de Versailles à Paris, que les couples créant une entreprise en commun divorcent moins que les autres selon une étude. Il doit y avoir dans ce cas un taux de divorce 1/3 moins élevé que pour les autres. Dans ce cas, j’ai pour ma part l’exemple de mes grands parents qui ont crée leur magasin ensembles et qui ont vraiment profité pleinement de cette situation pour passer du temps ensemble même si c’était pour le boulot.

Voici les principales raisons qui me poussent à vouloir créer une SCI, mais je vais certainement en trouver d’autres et peut-être même  grâce aux commentaires que vous allez laisser. Les sceptiques vont me dire ah oui mais il y a des inconvénients !! En effet il y en a, enfin j’en ai trouvé un seul par rapport au faite d’acheter en propre c’est le coût de la création qui doit être d’environ 3000 € d’après ce que j’ai lu. Ah oui il y en a également un autre que j’ai relevé c’est que lorsque vous êtes gérant, vous êtes considéré comme un professionnel de l’immobilier et dans certains cas, vous ne pourrez pas vous retourner contre le vendeur (par exemple si la surface du bien n’est pas le même en vrai que dans l’annonce vous ne pourrez pas avoir de recours, différemment d’un particulier).

J’espère que cette vidéo vous a plu, il y a beaucoup de choses à dire sur ce sujet et je n’avais pas le temps de tout expliquer alors n’hésitez pas à l’enrichir par vos commentaires et n’hésitez pas non plus à vous inscrire sur mon blog pour recevoir le cadeau de 700 € que je vais offrir gratuitement pendant encore quelques semaines.

A bientôt.

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4 réponses à Mais pourquoi n’ai-je pas encore de SCI ?? 2ème partie

  1. NiceFoot dit :

    Créer une SCI est une excellente chose. Pourquoi tardes-tu à la créer. Une SCI présente de gros avantages.

    • Bonjour Nicefoot,

      Oui en effet je tarde à créer ma SCI. La raison est simple, la création d’une SCI nécessite beaucoup de connaissances pour ne pas se tromper et s’en mordre les doigts par la suite. Actuellement je suis une formation « SCI » dispensée par mon mentor Julien Bédouet. Bientôt je serai paré pour créer ma société civile, en attendant je continue à investir en direct.

  2. Bonjour Yves,

    Comme tu l’avoues tu as des carences en fiscalité. Je t’invite à lire l’article 31 du Code Général des Impôts qui liste les charges déductibles du revenu foncier dans le cadre de l’IRPP (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques). Le I1c t’apprendra ainsi que les impositions n’incombant pas au locataire sont sauf exceptions déductibles. C’est donc le cas de la taxe foncière contrairement à ce que tu affirmes nul besoin de créer une SCI (de toute manière une SCI dont le seul but est de réduire son imposition c’est de l’abus de droit fiscal)…

    Pour les repas entre associés ils sont certes déductibles mais il faut aussi avoir en tête que si tu achètes seul tu n’as pas d’associés et que par conséquents tu n’as pas à les inviter à la Tour d’Argent et malgré la déductibilité il te sera plus profitable (financièrement parlant) de te contenter d’un kebab…

    La grosse différence intervient pour les SCI fiscalement opaques (ie les SCI à l’IS) avec l’amortissement (mais lors de la revente une PV qui sera selon le régime des PV professionnelles) et la non imposition entre les mains des associés tant que ceux-ci ne perçoivent pas de dividendes (intéressant en cas de TMI importante afin de capitaliser plus rapidement et de reporter l’imposition lorsque la TMI baissera par exemple à l’occasion d’un départ en retraite)

    Enfin tu attribues aux SCI des vertus qui n’existent pas ou qui sont moins importantes que tu le penses. Acheter à plusieurs pour profiter du capital et de la capacité d’endettement d’autrui c’est bien mais c’est une autre histoire de trouver des personnes qui vont accepter surtout en-dehors du cadre familial car il ne faut pas oublier que les associés de SCI sont indéfiniment responsables des dettes il faut donc compter sur d’autres arguments que sa bonne tête pour trouver des associés.

    En cas de donation la valeur des parts est en effet diminuée des dettes mais il faut bien intégrer qu’il s’agit d’une transmission d’entreprise donc des actifs et des passifs (en proportion des parts cédées). Si tu donnes un bien physique tu ne donnes pas l’emprunt qui va avec donc le donataire va certes payer plus de droits de donation mais il n’aura pas à rembourser le prêt dont tu vas continuer à supporter la charge (dans la pratique selon le type de cautionnement il est probable que tu doives solder l’emprunt avant d’effectuer la donation)

    Tu indiques aussi qu’en SCI les associés peuvent acheter les parts d’un héritier qui souhaite vendre mais c’est aussi le cas en indivision. Les problèmes interviennent justement quand ceux qui veulent conserver les biens n’ont pas les moyens de racheter les parts de ceux qui veulent sortir et là c’est la merde qui n’est pas vraiment meilleure en SCI qu’en indivision. Nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision mais il existe également de moyens de sortir d’une SCI…
    Il ne faut pas oublier que ce que tu considères comme un avantage parce que tu pars du principe que tu veux rester dans la SCI devient un inconvénient si tu es justement celui qui veux partir… Les modalités d’agrément de cession de parts ou d’aménagement de conditions d’exercice du droit de retrait (article 1869 du Code civil) rendent souvent les parts sociales de SCI peu liquides (il sera plus facile de trouver preneur pour un bien immobilier physique que pour des parts sociales) d’ailleurs la somme des parts sociales est très souvent estimée à un montant inférieur à la valeur vénale des biens de la SCI pour tenir compte de cette perte de liquidité.

    Bien sûr mon commentaire est à charge pour compenser ton article qui est (trop) à décharge. Les SCI peuvent être intéressantes mais il convient de ne jamais prendre la parole (et plus exactement les arguments de vente de formations à 497 €…) de mentors comme parole d’évangile mais de toujours vérifier si les avantages/inconvénients sont bien adaptés à son profil (situation -familiale, professionnelle et fiscale- et objectifs) ce qui est bon pour ton voisin peut être néfaste pour toi

    • @ Didier-Fabrice,

      Merci beaucoup pour ce commentaire long et qui prend du temps à rédiger ! C’est exactement ce que j’attendais comme réaction de la part des lecteurs du blog.

      – Pour ce qui est de la fiscalité, j’apprends de plus en plus notamment grâce au livre d’un de mes mentors. Il y a déjà beaucoup de choses que l’on peut inscrire comme charges déductibles de l’impôt sur le revenu foncier si l’on choisit l’option « régime réel », sans passer par une SCI.

      – Pour ce qui est des associés, j’ai eu une discussion là dessus avec l’un de mes mentors. Il m’a convaincu que la création d’une SCI devait se faire dans le cadre intime, voire exclusivement avec de la famille proche (je passe les détails).

      – Pour la cession de parts, il me paraît responsable de ne pas céder de dettes. Ceci me semble valable pour tout legs.

      -Pour la vente d’un bien, ça me semble être un peu comme dans une indivision, il vaut mieux que tout le monde se mette bien d’accord et ne parle que d’une seule voix. Mon père a vendu une maison familiale. Si elle avait été détenue par une SCI, je pense que nous aurions agis à l’identique. Par contre, si un associé veut acheter un bien à un autre, il peut le faire petit à petit via des ventes de parts de la SCI. Dans le cas d’une indivision, il devra acheter la part entière de l’indivision du vendeur et là ça peut chiffrer et l’acheteur devra certainement contracter un prêt coûteux. Pour la même maison familiale, comme c’était une indivision, ma tante voulait vendre sa part et mon père l’acheter, ils ont dût tout faire en une seule fois (heureusement, sur ce coup là ma tati a été sympa en lui faisant un bon prix). Dans le cas d’une SCI ça aurait été plus simple je pense.

      – Pour ce qui est des formations, il y en a des sûrement des bonnes et des mauvaises. Dans tout les cas, je pense moi-même me payer une formation SCI auprès de l’un de mes mentors qui a déjà créé plusieurs SCI. J’ai des lacunes comme tu as pu le constater, cela me semble donc indispensable avant de commencer. Je ne sais pas encore si à la fin de la formation je continuerais dans cette voie puisque je n’ai pas tous les éléments pour savoir si c’est réellement profitable à ma situation actuelle. C’est un risque à prendre. Au pire cela pourra certainement me servir pour un projet plus lointain.

      Merci encore pour ce commentaire Yves 🙂

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