Julien Bédouet L’efficient

http://parkinggarage.fr/

Julien bédouet

Présentation

Né en 1984, Julien vit aujourd’hui à Angers (49).

Locataire de sa résidence principale.

Julien a grandi en Basse Normandie.

Titulaire d’un Bac + 5 Master de commerce,  Julien a d’abord choisi d’être salarié dans une société de services à la personne. Pour le compte de cette société, il a ouvert ses deux agences.

Plus tard, il intégra l’enseigne Leroy Merlin à Saint Etienne en tant que chef de secteur (responsable de 10 personnes- rayons outillage et quincaillerie) puis il a décidé de quitter cette chaîne pour monter son propre restaurant. Julien a eu juste l’idée de mettre en bocaux sous vide des plats simples et bons, en tant qu’indépendant. En simultané, c’est en prévision des difficultés à gagner de l’argent dans la restauration que, Julien s’est penché sur l’acquisition de biens immobiliers à usages locatifs. Après avoir visité quelques appartements, il a préféré se tourner vers un autre type d’investissement : les garages.

Concernant l’étude de marché relative à l’ouverture d’un restaurant, Julien a analysé que les risques s’avéreraient bien trop élevés pour lui et a décidé de se consacrer exclusivement à l’immobilier. Il a acheté son premier lot de quatre garages et en même temps Il a créé son blog à succès (dans lequel il tutoie tout le monde) sur les parkings et les garages.

Aujourd’hui ses efforts ont payé, ce qui lui permet de dire qu’il peut vivre entièrement de ses revenus alternatifs. Cela lui demande du temps, de gérer son blog et ses garages, mais Julien possède une liberté que la plupart n’ont pas.

Julien devient de plus en plus populaire et collectionne les plateaux télés et les reportages : Intégrales placements sur BFM TV, La quotidienne sur France 5, Envoyé spécial sur France 2, …

Sa chronologie financière

En mai 2011 : Julien décide de créer son entreprise tout en conservant son emploi chez Leroy Merlin pendant 7 mois.

En janvier 2012 : Julien quitte son emploi bien payé chez Leroy Merlin pour créer son entreprise.

Le 1er mai 2012 : Julien négocie son premier lot de 4 garages à St Etienne pour une valeur totale de 10800 € frais de notaire inclus. La vente a lieu le 15 septembre. Julien avait créé une enveloppe, grâce à l’épargne dégagée et à ses indemnités de fin de contrat chez Leroy Merlin, afin de créer son restaurant. Il savait également que cette entreprise ne lui permettrait pas d’obtenir des bénéfices avant quelques temps. Il a finalement préféré utiliser cet argent pour financer l’achat de ses garages au comptant (financement du bien et des frais de notaire) pour avoir des rentes immédiates.

Il les revend en février 2014, 9000 € pour le premier lot de 2 et 9500 € pour le second, nets vendeur, soit une plus-value nette de 7450 €. Ses garages lui ont rapporté environ 1300 € nets sur la période. La raison de cette vente vient de son déménagement à Angers en juin 2013.

En juin 2012 : Voyant qu’il n’a pas trouvé d’informations suffisantes concernant l’immobilier des parkings, Julien décide de créer un blog pour investir dans les parkings.

Il pense qu’il n’est peut-être pas tout seul dans cette situation.

En mars 2013 : Julien acquiert son second lot de 50 garages pour le prix de 90000 € frais de notaires inclus, dans sa Basse Normandie natale. Pour financer son projet, Julien a difficilement obtenu un prêt de 45000 € sur 15 ans à 3,15% bruts. En effet, il était au chômage et son blog pour acheter des parkings ou des garages ne faisait que démarrer. Pour le reste, il a utilisé l’argent qu’il a gagné chez Leroy-Merlin. Cela ne l’a pas dérangé de mettre cet argent car il débutait son activité et il a jugé bon de pouvoir compter sur 3000 € ou 4000 € de revenus nets par an…

Ses loyers lui rapportent : 9000 € la première année, 13000 € la seconde et plus de 16000 € la troisième année.

 En avril 2015 : Il acquiert son 3ème lot de 23 garages pour le prix de 48000 € frais de notaires inclus  toujours en Basse-Normandie. Pour ce projet, Julien a réussi à obtenir un prêt (via la création d’une société qu’il a créée de 49000 € sur 12 ans à 1,90 %, ce que l’on peut définir comme une opération blanche.

Ses loyers lui rapporteront probablement entre 8000 € et 9000 € bruts par an. Ces recettes permettent d’autofinancer les 23 garages et de générer un cashflow positif d’environ 1000 € à 2000 € par an sur la durée du prêt. Ayant monté une première société civile immobilière (SCI) pour acquérir ce lot, c’est elle qui sera directement propriétaire du bien. Cela veut dire que sa société paiera l’impôt sur les sociétés (IS), bien moins désavantageux que s’il devait lui-même directement payer les impôts sur le revenu foncier.

En août 2015 : Julien crée une seconde SCI avec sa famille afin d’acheter un local artisanal. Clique ici pour en savoir davantage sur ce projet.

Pourquoi j’ai choisi ce mentor

  • Sa jeunesse :

Dans mon entourage, certains me disent qu’investir en immobilier n’est pas fait pour un « jeune » comme moi et que je ne serai pas pris au sérieux. J’aime bien parler de Julien à ces personnes, il est plus jeune, plus riche et plus expérimenté que moi dans le domaine de l’investissement immobilier locatif. J’apprends beaucoup de lui en toute humilité.

  • Sa spécialisation :

Après la simple place de parking très abordable, les lots de garages offrent une continuité cohérente à mon style d’investissements immobiliers à usage locatif. Peu chers, peu de travaux et d’entretien, les lots de garages permettent la plupart du temps une rentabilité supérieure à l’investissement dans les logements classiques. Comme pour les places de parkings, la législation y est beaucoup moins contraignante. Différemment des places de parkings, les garages peuvent avoir plusieurs usages (garages, boxes de rangements, ateliers) et peuvent être équipés d’eau courante et d’électricité.

  • Ses lieux d’investissements :

Différemment de la plupart de mes mentors, Julien n’investit pas dans les grandes métropoles françaises. Lui, son truc, ce sont les petites villes de province très abordables. Il a commencé par Saint-Etienne, la ville de plus de 200 000 habitants la moins chère de France. Je connais bien cette ville car ma mère y est née et qu’elle y possède un trois pièces qui se loue 300 € pour une valeur estimée entre 35 000 € et 40 000 € soit une rentabilité brute potentielle de 9 %, bien loin de 4 % parisiens.

Ce qu’il m’a apporté

Julien m’a permis de découvrir et de démystifier l’achat de places de parkings et de lots de garages à usage locatif. Il est donc à l’origine de mon premier passage à l’action dans l’immobilier locatif.

J’ai surtout pu grâce à son e-book « réussir sa location de parking »  en apprendre beaucoup plus dans les domaines fiscaux et juridiques. Cet e-book va me permettre de booster mes futurs investissements dans ce domaine.

Le guide juridique et fiscal de la location de parking

Je suis intéressé par la création d’une SCI (Société Civile Immobilière). En parallèle, Julien en a créé deux, Ce qui va faire également de lui un très bon mentor en SCI

Vous pouvez vous inscrire à la formation gratuite de Julien sur les SCI, vous découvrirez ainsi :

  • L’importance à accorder à la rédaction des statuts
  • La souplesse détenir des parts de SCI par rapport à l’indivision
  • Les différents montages et avantages pour la transmission de votre patrimoine
  • L’optimisation fiscale en fonction de vos objectifs

Inscrivez-vous ici :

 

00-Inscription Mode d’emploi sci-yves

 

 

 

Interview du mentor

La première question qui me vient à l’esprit est : Qu’est-ce qu’il s’est passé en toi pour que tu aies la force et le courage de plaquer un bon job stable et rémunérateur, ça fait un peu vaincre ou mourir, afin de lancer tes affaires ?

Cela faisait 10 ou 12 ans que je voulais être à mon compte, mon père était à son compte et j’ai fait des études pour ce projet. Mon emploi chez Leroy Merlin était un emploi « tremplin », j’avais déjà eu un premier emploi entrepreneurial de création d’agences de services à domicile.

Quelle est ton activité principale : Internet avec parkinggarage.fr ? L’immobilier avec les lots de garages ? Ou autre chose ?

C’est équilibré, l’immobilier et internet me rapportent autant mais je n’ai pas de crédit avec internet. En revanche,  les lots de garages m’apportent des revenus beaucoup plus passifs.

Entre ces domaines comment se composent tes revenus ?

 C’est 50/50 mais je ne vis que des revenus d’internet. Les garages me rapportent  entre 26000€ et 27000 € bruts et s’autofinancent.

Peux-tu nous expliquer avec détails comment ton blog te rapporte des revenus ?

Mes ventes les plus importantes proviennent de mon livre « réussir son investissement dans les parkings » j’en vends environ 20 par mois à 40 €.

Mon second livre « réussir sa location de parking » se vend moins car il s’adresse davantage aux personnes qui ont déjà investi dans des parkings.

Je propose également des formations haut de gamme, soit  à distance ou en séminaires (entre 500 et 700 €) quelques dizaines de personnes par an veulent se faire accompagner.

Dans ton blog tu tutoies les personnes qui te lisent ou te regardent. Est-ce que tu tutoies toujours les gens dans la vie courante ? Comment tes auditeurs prennent-ils le tutoiement ?

J’ai commencé à écrire les articles de mon blog comme si je parlais à un ami et puis j’ai continué ainsi car c’est bien à des personnes et non à des statistiques que je parle. Cela me donne une certaine proximité avec mes lecteurs.

En ce qui concerne l’immobilier quels sont les avantages et les inconvénients de la location de parkings ?

Les avantages sont plus nombreux que les inconvénients et c’est une bonne raison d’investir dans les parkings : Les rendements sont plus élevés et les risques moindres. Il y a beaucoup moins de travaux et d’entretien que dans l’immobilier classique.

Il existe aussi quelques inconvénients : ce sont des achats de petite taille et pour avoir une rente importante il faut en avoir en nombres, cela passe par beaucoup plus de transactions (sauf si l’on achète des lots importants) et plus de locataires à gérer. Les frais de notaires sont calculés selon un pourcentage (environ 8 %) sauf si le bien ne représente pas une grosse somme (comme dans les parkings), dans ce cas les frais de notaire sont au forfait et peuvent représenter une part importante de l’achat. Les transactions d’achats de parkings à l’unité peuvent donc représenter d’énormes frais de notaires.

As-tu pensé à déléguer la partie gestion/location à un agent immobilier pour tes garages ?

Je vis à 1H40 de mes garages mais mes  parents habitent à 10 minutes, ce sont donc des trajets que je ferais naturellement. Je ne suis pas toujours convaincu du travail des agents immobiliers pour les garages car ils les négligent, c’est moins rentable pour eux. J’ai le temps de m’en occuper et j’aime ça. Cependant, je n’ai pas dit mon dernier mot à ce sujet et il est possible que je les fasse gérer par un professionnel un jour, afin de rendre les revenus que j’en tire plus passifs.

As-tu contracté des emprunts pour acheter tes lots de garages et dans quelles proportions ?

Oui, pour le lot de 50 garages j’ai emprunté la moitié des 90 000 € car j’étais au chômage.

Pour le lot de 23 garages tout a été financé par la banque (bien immobilier, frais de notaires et frais annexes) c’est une opération blanche dite « à 110% ».

Peux-tu nous donner quelques éléments pour convaincre une banque de te prêter pour un tel projet ?

Il faut d’abord monter un dossier solide avant l’entretien avec la banque, c’est très important ça montre le sérieux de la personne.

Je préconise d’avoir 6 mois de loyers de côté, du bien concerné, voire 1 an dans le meilleur des cas.

Il est aussi intéressant d’utiliser le simulateur RentaGarage disponible sur mon blog pour présenter le dossier.

pour calculer le rendement locatif

10° J’ai appris que tu avais créé deux sociétés civiles immobilières (SCI) dont une avec tes parents. Y-a-t’il un intérêt spécifique à investir dans les lots de garages via une SCI ?

C’est aussi intéressant que pour les autres projets immobiliers. Je vais pouvoir donner des parts plus facilement. Au niveau fiscal je suis imposé à l’Impôt sur les Sociétés (IS) plus avantageux (dans mon cas et pour mes projets) que d’être directement imposé sur les revenus fonciers. Ma première SCI qui possède les 23 garages, je l’ai créée avec ma mère. La seconde SCI qui possède le local artisanal a été créée en famille afin de développer un patrimoine familial.

11° Les garages peuvent également servir pour ranger du matériel, des objets… Sais-tu combien de locataires utilisent le garage que tu leur loues pour autre chose que leur voiture ?

Entre 50 et 60 % de mes locataires utilisent leur garage pour autre chose que leur voiture. Ceci vient du fait que les gens laissent plus facilement leur voiture dehors dans les petites villes de province (parkings gratuits, moins de vols, de vandalismes,…)

12°Que penses-tu de l’investissement dans les caves d’immeubles, y as-tu pensé ?

Ça peut être un bon investissement pour débuter, ça répond à une problématique de stockage. Je n’investirai pas dans ce type de biens car je recherche des deals plus importants comme les lots de garages, Les caves en lots sont presque impossibles à trouver. Pour un investisseur débutant il est préférable selon moi d’acheter soit un garage qui se vaut comparativement à une cave mais qui permettra aussi la possibilité de garer un véhicule. Autrement, une simple place de parking se louera à un prix un peu plus bas mais sera moins chère à l’achat, selon moi, qu’une cave (une place de parking peut parfois être boxée).

Le conseil du mentor aux débutants

Quel(s) conseil(s) peux-tu donner aux lecteurs débutants qui souhaitent te suivre sur ton blog ?

Le meilleur moyen d’atteindre vos objectifs est de discuter avec quelqu’un qui les a déjà atteints !

Il est intéressant pour les débutants (et pour les plus aguerris) de suivre les réalisations de quelqu’un qui a une bonne expérience en investissements et gestion de garages. Mon blog est  une source d’information très utile pour débuter ou pour se diversifier dans l’immobilier.

Récapitulatif des sources d’actifs(1) du mentor générant revenus passifs et alternatifs(2)

Immobiliers :

Un lot de 50 garages en Basse Normandie

Un lot de 23 garages en Basse Normandie

Un local artisanal en Basse Normandie dans le but de louer à une entreprise

Financiers :

Livret A, LDD, PEL, CEL

Internet :

http://parkinggarage.fr/

Autres :

Ventes de mon livre papier « réussir son investissement dans les parkings »

pour investir dans les parkings et garages

Blog du mentor avec texte explicatif

http://parkinggarage.fr/

Dans mon blog, je raconte ma propre vie et celle d’autres investisseurs dans les parkings et les garages.

Livres qu’il vous conseille sur la liberté financière et l’épanouissement personnel

Le livre qui m’a aidé à franchir le pas et être à mon compte, c’est « la semaine de 4 heures » de Timothy Ferris.

« The lean start up » de Eric Ries (en anglais) pour ceux qui veulent monter une entreprise.

Passions du mentor

Cuisiner,  Jouer au tennis,  les voyages et passer du temps en famille.

Et vous que pensez vous de ce mentor ?

Place aux commentaires …

  • Une source d’actif est un élément bien distinct qui permet de générer des revenus. Par exemple : un appartement permet de générer un loyer par mois, une page d’un blog permet de générer une quantité d’argent par mois, une action permet de générer un dividende, etc…
  • Un revenu passif provient d’un actif pour lequel il n’y a pas besoin de fournir un travail régulier pour générer le revenu qui lui sera régulier comme un loyer.

Un revenu alternatif provient d’une autre source d’actif qu’un travail salarié, mais qui peut demander un travail régulier comme les revenus d’un blog ou bien qui peut être un revenu passif.

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4 réponses à Julien Bédouet L’efficient

  1. Félicitations, un point de vue vraiment bon.

  2. Julien dit :

    Bonjour,

    je serai heureux de répondre à vos questions 😉

    Laisse juste un commentaire !

    Julien

  3. Bonjour Yves,

    Très belle présentation de Julien.

    Je suit tout particulièrement Julien, c’est d’ailleurs lui qui m’a fait découvrir l’investissement immobilier de manière général et d’un façon original avec les garages.

    J’apprécie cette forme d’investissement immobilier.

    Julien répond très facilement à nos mails et c’est un plaisir de communiquer avec lui.

    A Bientôt

    Romaric

    http://www.sortir-du-rsa.fr

  4. Samuel dit :

    Un bon mentor grâce auquel j’ai réalisé un achat de 8 garages!

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