Réduire les charges et renforcer la trésorerie


Lorsque l’on est investisseur, une règle d’or est de savoir s’adapter aux imprévus bons ou mauvais. Dans cet article je vais vous parlé d’un bon imprévu que l’on nomme plus communément opportunité, dont mon épouse et moi avons su tirer profit :

Les taux d’intérêts d’emprunt à l’été 2016 sont historiquement bas et les banques sont commercialement agressives (surtout pour attirer les jeunes). Vous êtes forcément passés devant ces affiches promotionnelles de certaines banques qui proposent des prêts étudiants à 1% hors assurance voire moins. Nous avons sauté sur cette occasion en or en empruntant le maximum qui nous ai été accordé par la Caisse d’Epargne (l’une de nos deux banques principales), c’est-à-dire  50 000 € dont le taux effectif global (intérêts 0,9 %+ assurance d’emprunt 0,16%) s’élève à 1,06 %.

Avoir de l’argent c’est bien, mais faut-il encore savoir qu’en faire !

Plusieurs possibilités s’offrirent à nous

 

1°) Acheter une studette dans l’ouest parisien sans condition suspensive d’obtention de prêt et n’utiliser le cash (ou une partie) qu’en cas de refus des banques de nous prêter. Nous pensions ainsi négocier une forte baisse du prix d’un appartement de 10 m² situé à Vaucresson (92). Cependant, les vendeurs ont tenu bon malgré tout et n’ont pas voulu baisser au-delà du montant qu’ils s’étaient fixé. Nous avons essayé cette technique avec d’autres biens, sans succès.

2°) Réaliser un achat-revente dans une petite ville de province. L’idée était d’acquérir un bien avec travaux sans condition suspensive d’obtention de prêt. Faire réaliser des travaux pour créer un bien « coup de cœur » et ainsi revendre avec une forte plus-value pour créer du cash. Ca semble beau sur le papier mais c’est très risqué lorsque l’on n’a jamais fait ce type d’opération et que l’on se trouve éloigné du chantier. Les chasseurs immobiliers des villes satellites de Paris n’ont pas voulu nous aider dans ce projet qu’ils trouvent trop risqué à leurs goûts.

3°) Utiliser une partie du cash pour rembourser par anticipation le prêt de notre résidence principale et conserver le reste afin de convaincre une banque de nous prêter pour un futur projet immobilier.

Cette possibilité bien que moins agressive que les deux précédentes nous a permis d’optimiser notre endettement en passant d’une mensualité de crédit de 480 € par mois pour notre résidence principale à une mensualité de 442 € pour notre prêt étudiant. Notre crédit résidence principale (20 000 €) a donc été soldé. Au préalable, nous avions négocié avec la banque l’absence de pénalités de remboursement anticipé. De plus, le crédit étudiant est un crédit sans frais (pas de frais de dossier ni de garantie). Cette opération est donc totalement nette de frais et nous sommes passés d’un Taux Effectif Global de 4,35 % à 1,06 %.

En bref

 

Nous avions un crédit de 20 000 € à rembourser sur 4 ans avec 48O € de mensualités et aujourd’hui nous avons un crédit de 50 000 € à rembourser sur 10 ans avec 442 € de mensualités et une augmentation de trésorerie de 30 000 €. Cette opération nous permet à la fois de réduire notre taux d’endettement tout en ayant la force de frappe d’une réserve financière.

Mon ami Jean Valéry Saul auteur du blog immo-gagnant.fr et analyste financier m’a fait part d’une stratégie intéressante : plutôt que d’immobiliser une somme importante en apport (et que je ne reverrai qu’une fois le bien immobilier revendu), cette somme d’argent pourra donc servir d’argument si la banque ne veut pas m’accorder un prêt total. Ainsi, je pourrai négocier l’immobilisation temporaire d’une partie de cette somme sur une assurance vie et que je pourrai récupérer au bout de 1, 2, 3 ans ou plus selon ce que j’aurai pu négocier avec la banque. Le but sera donc d’éviter d’immobiliser une somme importante que je pourrai utiliser comme argument de la même manière pour obtenir d’autres financements immobiliers.

Pour résumer : mon épouse est étudiante, ses revenus sont modestes voire inexistants car nous voulons mettre toutes les chances de son coté. Il n’est donc pas question que quelques euros gagnés avec un job étudiant mettent en péril sa réussite. Cet élément constitue une difficulté pour investir me direz vous … Et pourtant, connaissez vous l’expression : « Les pessimistes voient des difficultés dans les opportunités et les optimistes voient des opportunités dans les difficultés ». Nous avons utilisé cet élément à notre avantage pour contracter un prêt au taux défiant toute concurrence. Cet emprunt nous permet de réduire nos mensualités globales de crédits et de créer une trésorerie conséquente. Cette somme d’argent restante est placée sur nos livrets A et LDD à 0,75% ce qui au final rend les intérêts (1,06%) quasi indolores. Si nous sommes obligés d’immobiliser cette somme sur une assurance vie, il est fort à parier que le rendement net sera supérieur à 1,06 %. Le seul fait d’emprunter cette somme pour la placer sur une assurance vie (même via fond en euro) constitue déjà une opportunité.

Autre fait étonnant

 

Lorsque nous avons contracté ce nouvel emprunt qui n’est autre qu’un prêt à la consommation, notre endettement a explosé puisque rien ne nous obligeait par la suite à rembourser le prêt de notre résidence principale.

Personnellement je gagne 2450 € par mois en y incluant prime et 13ème mois, nos revenus de l’immobilier sont de 1117 € par mois charges comprises soit un total de 3567 €. Nos mensualités de crédits étaient de 480 € pour notre résidence principale, 442 € pour notre prêt étudiant, 357 € pour l’appartement à Le Vésinet et 370 € pour celui de Ville d’Avray assurances comprises soit un total de 1649 €. Littéralement nous étions endettés à 47% alors que je suis seul à travailler.

Comment est-ce possible ? Plusieurs de mes mentors m’ont posé cette question à laquelle je leur réponds : Je n’en sais rien ! Demande à mes banquiers lol

Dans la vie c’est comme ça, tout ne s’explique pas (surtout avec les banques). Inutile de faire des estimations hasardeuses et d’imaginer des barrières inexistantes.

Fin 2015, j’étais persuadé que les banques ne voudraient pas nous prêter au-delà de         50 000 € compte tenue de ma capacité d’emprunt. Finalement, nous avons emprunté près de 188 000 € en 2016 via trois opérations.

J’espère que mon témoignage vous aura inspiré et rassuré quand à vos capacités d’entreprendre des choses nouvelles auxquelles personne ne pense.

Yves mesmentors.fr

 

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3 réponses à Réduire les charges et renforcer la trésorerie

  1. arnaud dit :

    Bonjour Yves,
    Merci pour ta réponse, oui mes parents le pourraient être co-emprunteur, mon frére aussi: il est propriétaire et à un CDI ce qui peut rassurer les banques.
    Merci pour tous ces conseils.

  2. Chantal dit :

    Bonjour Yves,
    Je rejoins Arnaud, c’est un article intéressant et rempli d’optimisme ! Merci pour le partage. Ça donne envie de se lancer lorsqu’on lit de tels témoignages. En tant qu’étudiante, ça me motive !

  3. Bonjour Arnaud,

    Attention, notre prêt étudiant de 50 000 € nous a été accordé, mais je suis co-emprunteur et j’ai un CDI. Pas sûre que mon épouse ait obtenu ce montant seule. Peut-être peux-tu demander à l’un de tes parents d’être co-emprunteur si ça peut aider. Pour ce qui est du Pinel, je ne sais pas si c’est une bonne ou mauvaise idée, mais comme je suis un « sale copieur » et qu’aucun de mes mentors n’a jamais eu recours à ce type de dispositif (et même qu’ils le critique en générale), je ne m’y intéresse pas.

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