Micro-logements et éthique

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Dans cet article je vais tenter de répondre à la question : Est-il éthique de louer une surface comprise entre 9 et 14 m² loi Carrez ?

Ces derniers mois j’ai publié pas mal de vidéos sur mon blog et sur ma chaîne Youtube concernant les micro-logements. Si vous ne les avez pas visionnées il est encore temps…

Pour réaliser ces vidéos j’ai fait pas mal de recherches sur en tapant les mots clés : micro-logements, chambres de bonnes, petites surfaces, etc… La plupart des vidéos traitaient le sujet de manières très négatives assimilant les bailleurs de ce type de logements à des marchands de sommeil sans scrupules. Ces mêmes reportages assimilent parfois les personnes en règles avec les vrais marchands de sommeil.

Est-ce bien de louer quelque chose de si petit pour y faire vivre quelqu’un ?

Pour répondre à cette question, j’ai simplement demandé aux premiers intéressés, les locataires, ce qui leur plaisait dans mes logements et voici les différentes réponses :

C’est petit mais,

  • c’est au calme,
  • c’est fonctionnel et facile à nettoyer,
  • les charges sont très faibles (dans mes appartements il y a eau chaude, eau froide et chauffage collectif donc leur facture électricité est très faible)
  • Je n’arrive pas à trouver autre chose car mon dossier a du mal à passer ailleurs (c’est aussi une réalité je ne vais pas vous mentir).

Mais la raison numéro 1 c’est : la CAF paye et comme il s’agit un loyer peu élevé, je n’ai pas grand-chose à rajouter.

 

Non je n’ai pas honte !

Lorsque je donne cette affirmation à mon entourage, celui-ci me rétorque : « tu te rends comptes que c’est le contribuable qui te paye le loyer de ton locataire, 500 € hors charges pour 11 m² ? ». A ces derniers j’ai une réponse assez simple. En effet je gagne peu avec mon activité salariée et je déclare un déficit commercial au titre des mes locations meublées. Dès lors je ne paye pas d’impôts sur le revenu (ou très peu). Ceci m’amène à dire que les personnes m’accusant de profiter du contribuable (c’est-à-dire eux) ont largement les moyens de faire comme moi voire bien mieux et donc de contribuer mais aussi de profiter des impôts. Il n’y a donc pas à rougir de se faire payer une partie de ses loyers par la CAF.

Oui les classes moyennes si elles le veulent peuvent aussi être autre chose que des vaches à lait à condition de se bouger en dehors de leur travail salarié et de prendre quelques risques.

En ce qui concerne le locataire, ce n’est pas parce que le contribuable paye une grosse partie de son loyer qu’il faut le dénigrer. Et là je me mets un peu en colère vis-à-vis de beaucoup de bailleurs (même s’ils ne sont pas légalement considérés comme marchands de sommeil). En effet, le : « de toute façon c’est la CAF qui paye le loyer donc le locataire il n’a pas son mot à dire » Ca suffit !

Ce sont des personnes qui ont droit à leur dignité. Souvent ce sont des jeunes qui démarrent dans la vie, des immigrés modestes qui cherchent à vivre une vie normale ou des personnes qui ont eu un accident de la vie. Je trouve tout simplement ignoble de profiter de la misère de ces gens. D’ailleurs j’ai souvent remarqué que ceux qui ont le plus de problèmes avec leurs locataires (impayés, dégradations,…) sont aussi les personnes qui pensent comme ça (mais pas toujours).

Lorsque je visite des appartements (ou plutôt des taudis) et que les vendeurs me disent que le locataire vient de partir. D’abord je suis assez content car je me dis : « chique une bonne affaire dans laquelle je vais pouvoir faire des travaux avec un gros déficit commercial à la clé ». Mais par la suite je suis envahi d’un sentiment de dégoût en me disant ces gens ont osé louer ça à quelqu’un et je vais devoir faire affaire avec eux.

 

Des Bailleurs peu scrupuleux

J’ai eu ce sentiment lorsque j’ai acheté ma première studette à Le Vésinet : La vendeuse avec son manteau Chanel a préférée demander à son associé de me faire visiter l’appartement car c’était certainement trop sale pour y poser ses beaux talons. Elle n’avait aucun scrupule à faire vivre une personne dans un appartement totalement insalubre avec d’anciennes traces d’incendie, pas de douche (enfin si une cassée sur le palier), une installation électrique plus que dangereuse. Cette même personne venait de perdre un procès avec un autre de ses locataires à qui elle louait une buanderie comme habitation principale. Elle était effarée qu’on lui fasse un procès alors qu’elle loge des gens. Je ne sais pas quelle force m’a retenue de ne pas lui cracher dessus (peut-être l’envie de concrétiser cette affaire et surtout parce que ça sert à rien).

J’ai par la suite demandé à mon artisan de tout casser et d’installer : électricité aux normes, douche, wc, double vitrage, VMC, rangements, alimentation et évacuation pour électroménager (oui oui tout ça dans 11 m²). Mon ancienne locataire avec qui j’ai eu quelques déboires (mais pour d’autres raisons) m’a pourtant fait des compliments sur l’appartement et ses équipements lors de l’état des lieux de sortie.

Dans ce même appartement j’ai eu un problème de pont thermique que je traite dans cette vidéo. Je n’ai pas hésité à mettre un billet de 2 500 € pour l’isolation et la peinture afin que le prochain locataire puisse être à l’aise l’hiver et éviter quelques déperditions d’énergie.

J’ai moi-même vécu dans des studios plus grand que des micro-surfaces quand j’étais lycéen. A choisir, j’aurais préféré vivre dans l’un de mes micro-logements. Ces studios étaient découpés dans d’anciennes bâtisses avec tous les nuisibles qui s’y introduisent (rats, scutigères véloces, cafards, moisissures,…) et j’avais une relation exécrable avec des agences peu scrupuleuses.

En bref

Ce n’est pas la taille mais la qualité du logement qui importe et aussi la bonne de la relation que vous instaurez avec vos locataires. Ils vous payent un loyer, ils doivent respecter votre logement certes, mais n’oubliez pas que vous êtes à leur service directement ou par l’intermédiaire d’un mandataire dont vous êtes également responsable. L’immobilier est trop souvent vu comme un placement à comparer avec de vulgaires livrets. Les mêmes médias qui crachent sur les bailleurs de petites surfaces n’hésitent pas à voir les locataires comme de simples sources de revenus alternatives.

Nous avons la responsabilité du bien-être, de l’hygiène et de la sécurité de personnes. L’immobilier locatif est un métier et un engagement ne l’oubliez jamais.

N’hésitez pas à me donner vos impressions sur les micro-logements, seriez-vous prêt à investir dans ce type de bien immobilier ? J’attends vos commentaires !

 

Appartement à Le Vésinet (78) :

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Appartement à Ville d’Avray (92) :

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2 réponses à Micro-logements et éthique

  1. jean dit :

    le scandale n’est pas de louer un logement de 11 m2, mais de le louer 500 euros dont les 3/4 payés par la CAF… si j’étais à la place du gouvernement, au lieu de réduire de 5 euros/mois les APL sans distinction, je supprimerais toute APL aux bailleurs pour lesquels le rendement locatif est supérieur à 4 % (classe G) à 8 % (classe A), ils cesseraient d’encaisser du cash flow positif aux frais du contribuable, et seraient incités à faire de la rénovation énergétique vu le gain de loyer associé… les logements loués à Paris rapportent 2 à 3 %, qu’est ce qui justifie qu’un bailleur de micro surface touche 12 % ?

    • Bonjour Jean,
      Tu soulèves plusieurs éléments auxquels je vais tenter de répondre au mieux :

      Encaisser du cash-flow positif au frais du contribuable : ce n’est pas nouveau et beaucoup de métiers comme les agriculteurs par exemple sont financés par le contribuable en grande partie. En ce qui concerne l’immobilier, si tu paies des impôts sur le revenu j’ai une bonne nouvelle pour toi : tu vas pouvoir investir dans l’immobilier car les banques vont te prêter et donc tu vas pouvoir récupérer tes impôts via les APL de tes locataires. J’en suis la preuve vivante car n’étant pas suffisamment rémunéré, je ne paye pas d’impôts sur le revenu et pourtant même à moi les banques m’ont fait confiance pour me financer mes micro-logements à 110 %.

      Supprimer les APL pour les appartements qui affichent une rentabilité plus élevée que la moyenne : Celui qui souffrira le plus c’est le locataire (qui n’est pas responsable) car la pression immobilière sera toujours là et donc la demande toujours aussi forte. Le faite qu’il y ai les APL soulage juste le propriétaire du faite qu’il sait que le loyer ne pèse pas trop sur son locataire, mais sinon les prix des loyers seraient sensiblement les mêmes.

      Inciter à faire de la rénovation énergétique : Je suis 100% de ton avis. Concernant les micro-logements il faut que tu saches qu’ils sont quasiment toujours au sein de copropriétés. Concernant l’isolation thermique, la seule isolation qui permet vraiment des gains se fait par l’extérieur. Un propriétaire de micro-logement ne peut donc que participer au conseil syndical afin de promouvoir les économies d’énergie de la copropriété. Mais individuellement il ne peut pas faire grand chose. Personnellement, lors des assemblées générales quand je dis le mot “écologie”, j’ai l’impression d’avoir dit un gros mot.

      Qu’est-ce qui justifie qu’un bailleur de micro surface touche 12 % : Personnellement, je ne connais personne qui touche autant avec une micro-surface. Cependant, tu as raison c’est beaucoup plus élevé que la moyenne à Paris. Donc la réponse est celle de l’offre et de la demande. Les urbanistes de l’époque étaient loin d’imaginer que la capitale allait se peupler de célibataires et d’employés à faibles revenus, les petits logements sont donc en forte pénurie ici.

      J’espère avoir répondu au mieux 🙂

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