DOSSIER BANCAIRE : LA RUSE !

 

Faux documents, omission de documents, doublette, triplette,… Les taux étant actuellement très bas, les banques prêtent de moins en moins et les clients ont de plus en plus recours à certaines pratiques plus ou moins légales.

Je suis un groupe Facebook sur l’immobilier dans lequel un courtier en prêt bancaire a rédigé un post fustigeant les personnes ayant recours à ces pratiques. Ce post a fini par être supprimé pour cause de débordements lol.

Cet article se veut polémique mais n’incite en rien à la fraude ou à la malversation.

Je vais également m’efforcer d’être le plus neutre et objectif possible.

Avant de rentrer dans le vive du sujet nous allons faire un peut de vocabulaire :

 

Faux documents

Dans les dossiers de prêts immobiliers cela concerne surtout les baux de location. Par exemple lors d’un arbitrage, un bailleur va vendre un bien et rembourser le prêt mais fera croire que le bien est toujours à lui car il a la taxe foncière de l’année précédente et peut aisément faire croire qu’il a soldé le prêt immobilier avec son épargne.

Pour le paiement des loyers, aujourd’hui c’est plus difficile. Avant le SEPA, il suffisait de se faire des virements d’un compte « fantôme » vers le compte que l’on présentera à la banque avec comme libellé « loyer mr X ». C’est n’est plus possible aujourd’hui car l’identité de la personne est automatiquement indiqué sur l’ordre de virement.

Il leur est toujours possible de se faire des chèques ou des virements en espèces mais les banques vont certainement se méfier. La meilleure solution pour eux reste un ami de confiance qui acceptera de jouer le faux locataire et de faire des virements correspondants aux loyers pendant trois mois. Certains font également croire qu’ils vivent chez un proche et louent un appartement qui est en faite leur propre résidence principale.

Les faux relevés bancaires sont souvent « photoshopés ». Les banques ne communiquant jamais entre elles n’ont aucun moyen de voir que le document a été falsifié. Là je peux vous dire que certains s’amusent allègrement. Dans ce cas le document est un vrai qui a été transformé.

D’autres se hasardent à faire de fausses fiches de paie. Ce procédé ne peut réussir que pour des personnes qualifiées dans le domaine de la comptabilité et de la facturation.

Pour ce qui est des faux documents administratifs comme les faux avis d’imposition là c’est clairement jouer avec le feu car ce sont des documents dont la véracité est facilement vérifiable en simples clics sur internet et qui peut engendrer de lourdes peines en cas d’utilisation frauduleuse (amendes, prison etc…).

Pour en savoir plus sur les risques encourus pour utilisation et usage de faux documents :

https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000006149854&cidTexte=LEGITEXT000006070719&dateTexte=20080805

 

Omission de documents

Dans ce cas, le litige est beaucoup moins facile à prouver pour la banque et sera qualifié par appréciation d’un juge. En effet qui n’a jamais rien oublié ? Pour mon cas personnel, je plaide coupable lol car j’ai oublié de déclarer à la banque un compte chez ING sur lequel il n’y a que 15 euros et que j’avais ouvert en 2005 dans la perspective d’un contrat d’assurance vie.

Le plus souvent, ce que les investisseurs essaient de cacher ce sont leurs mensualités d’emprunt afin d’augmenter leur capacité d’endettement et d’avoir un dossier plus sexy. Une fois de plus c’est assez facile avec des prêts immobiliers sous hypothèque ou tout autre prêt garantis par la banque elle-même. Certains n’hésitent pas à faire plusieurs prêts étudiants afin de se créer une fausse épargne, voire même d’acheter un bien cash. Le risque dans ce cas est le surendettement et là ça peut faire très mal si les banques arrivent à prouver que les prêts ont été délibérément cachés.

 

Doublette/triplette

C’est un terme du jargon immobilier qui définit l’action d’acheter deux ou trois biens simultanément en empruntant auprès d’organismes différents pour chaque bien. Ici l’investisseur va cacher à chacune des banques la volonté d’emprunter à d’autres banques pour acheter des biens différents.

Dans ce cas ce ne sont pas les banques qui verront la doublette puisqu’elles ne communiquent pas entre elles mais l’organisme de caution qui va garantir les prêts immobiliers et qui les centralisent. Dans ce cas les investisseurs rusés passent par l’hypothèque qui se fera par défaut au Crédit Foncier par exemple ou par l’IPPD (Inscription aux privilèges de prêteur de deniers).

Acheter le bien via une SCI non familiale permet également cette supercherie car les organismes de caution ne prennent pas en charge les dossiers de ces structures.

Les investisseurs peuvent également déposer des dossiers dans des banques qui passent par des organismes de caution différents (un chez Crédit logement et l’autre chez Saccef).

Comme pour l’omission de documents, le risque ici est le surendettement.

 

Quelle est mon opinion ?

Cet article n’a pas pour but de condamner ni de mettre en avant les personnes ayant recours à ce genre de pratiques.

Personnellement, je comprends que l’on puisse vouloir enjoliver la réalité face aux banques. Je pense également qu’une partie non négligeable des personnes étant devenues financièrement libres uniquement par l’intermédiaire de l’investissement immobilier ont du à un ou plusieurs moments faire un dossier un peu « border ».

Il est aussi facile de condamner que de mettre en avant une personne qui a réussi financièrement en utilisant de telles pratiques. Personnellement, je me refuse à tout commentaire, je ne suis pas à la place de ces personnes et ne peut connaître ma réaction sans y être. Cet article n’a pas pour but de porter un quelconque jugement de valeur mais d’imaginer les conséquences de ces pratiques

 

La réaction des banques

Si certains pensent que les banques perdent leur temps à enquêter ou à porter plainte contre leurs clients, je pense que c’est totalement faux. Au final, je pense qu’une banque réagit de manière relativement binaire (le fameux scoring bête et méchant). Les banques ne réagissent que dans un seul intérêt : l’argent. Mobiliser des collaborateurs, des avocats pour régler son compte à un investisseur modeste n’ira pas du tout dans ce sens. En revanche, l’investisseur le plus honnête ayant le moindre problème pour payer ses mensualités se verra pénalisé dans l’immédiat et saisi dans le pire des cas.

Par exemple, le pompier millionnaire Goulwenn Tristant auteur du livre« Comment emprunter le million d’euros avec 1900 €/mois, c’est possible ?!», s’est lui-même retrouvé dans une situation délicate. Vers la fin de son parcours, il a voulu réaliser une doublette sur deux immeubles. Or, il avait oublié que les deux établissements bancaires avec lesquels il voulait faire l’opération (CIC et AXA) travaillaient avec le même organisme de caution. Ce dernier prévenu AXA que le dossier était incomplet et qu’il y manquait une opération. Au téléphone AXA dut dire à Goulwenn « au revoir monsieur ! ». Il est définitivement grillé dans une banque et peut-être un organisme de caution, mais c’est tout !

Je ne dis pas que ça se passerait toujours ainsi, mais comme je l’ai dit plus haut, cela ne m’étonne pas car les banques ont autre chose à faire que de passer du temps sur des procès inutiles. De plus, ont-elles intérêt à torpiller un investisseur ? Après tout il a des crédits à rembourser dans des établissements partenaires et une saisie immobilière n’est que très rarement une bonne affaire pour eux. Ce sont en faite les notaires, les huissiers, les commissaires priseurs, les avocats qui s’enrichissent dans les saisies immobilières, pas les banques !

En bref, je pense que le plus gros risque pour celui qui ment aux banques (sauf sur des documents légaux provenant d’une institution) est le surendettement, et ce risque n’est pas des moindres. Je nuancerai mon propos en disant que les investisseurs qui vont avoir recours à ce genre de pratiques le feront alors qu’ils ont déjà un beau patrimoine et que la banque leur met un STOP. Cela veut dire qu’en cas de problèmes financier ils n’auront qu’à vendre des biens déjà suffisamment amortis pour se refaire une santé et éponger leurs dettes. Ici Goulwenn Tristant a un bel exemple à vous raconter dans son livre. Dans le cas où tout se passe bien, je pense que la banque même si elle s’aperçoit de la supercherie, ne réagira pas car ce n’est pas dans son intérêt mais elle évitera soigneusement de refinancer l’investisseur en question.

Si vous avez des anecdotes, des opinions concernant ce sujet polémique, merci de les partager dans vos commentaires pour l’enrichissement de tous.

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