Goulwenn Tristant « Le pompier millionnaire »

https://www.businesschallenge.fr

 

Présentation

Né le 09 juillet 1981 à Sainte-Foy-lès-Lyon, Goulwenn vit aujourd’hui dans un magnifique quadruplex avec une terrasse qui surplombe la totalité du centre ville de Toulouse.

Titulaire d’un bac technologique STI électronique. Goulwenn est issu de la classe moyenne, il a depuis très jeune une forte attirance pour les challenges.

 

L’investissement immobilier est entré un peu par hasard dans sa vie :

En 2006 ayant quitté ses parents pour intégrer les pompiers de Paris, il doit se loger et achète un studio. Celui-ci est pourtant loué et Goulwenn doit attendre quelques mois chez sa grand-mère à Saint-Malo avant de pouvoir récupérer son logement. Il perçoit donc ses premiers loyers et commence à se former à l’investissement immobilier sans le savoir. 2 ans plus tard, il décide d’être logé en caserne pour être plus proche de son lieu de travail. Il loue alors son studio à l’un de ses collègues, c’est le début de la grande aventure immobilière…

En 2014 il possède 25 appartements situés en Ile de France et dans le Languedoc, après en avoir vendu 3. Il décide de faire une longue pause pour se consacrer à des challenges sportifs : Un titre de champion du monde d’ultra-triathlon, la traversée de la Manche à la nage (qu’il retentera plus tard), l’ascension du Mont-blanc en solitaire…

Entrepreneur dans l’âme, Goulwenn écrit des ouvrages, participe à des séminaires, anime des blogs pour témoigner de son parcours et créer de nouvelles vocations.

Découvrez l’académie de Goulwenn Tristant :l’académie investissement Immo Pro

 

 

 

Sa chronologie financière

En avril 2005 : Goulwenn intègre les sapeurs-pompiers de Paris après avoir travaillé dans plusieurs petits job. A une époque il cumulait même 2 CDI (de jour et de nuit) ce qui l’a poussé à tenter sa chance et intégrer cette unité d’élite.

En mai 2006 : Goulwenn doit se loger et pour cela il doit trouver rapidement un studio. Il ne possède en banque que 1 000 € environ. Pourtant pas question pour lui d’être locataire car il veut faire différemment de ses parents qui n’ont jamais acheté de biens immobiliers.

Il trouve sur la commune d’Elancourt dans les Yvelines un studio de 22 m2 dont le prix est légèrement en dessous du prix du marché 76 000 €. Seul problème, celui-ci est loué.

Goulwenn achètera tout de même cet appartement car le locataire ne souhaite par rester longtemps. En attendant, il ira passer ses week-end chez sa grand mère à St Malo et vivra le reste du temps à la caserne. Ce bien a totalement été financé par la Banque Populaire et Goulwenn a bénéficié du prêt à taux 0% d’un montant de 14 400 €. Ses prêts sont garantis sous hypothèque sur 20 ans.

En décembre 2007 : Goulwenn a l’opportunité de vivre dans une chambre de 35 m2, un espace partagé avec plusieurs de ses collègue. Il a pour seule intimité un espace de 4m2 où il y reste jours 7 sur 7. Il n’hésite pas une seconde et en profite pour louer son studio à un autre collègue pour 500 €/mois CC.

En Juin 2008 : Fort d’une première expérience locative, Goulwenn souhaite investir à nouveau sur Elancourt. Il achète deux studios à 71 500 € et 73 500 € déjà loués 600 euros.Ayant en plus de son premier crédit immobilier, un crédit auto, il décide de vendre sa voiture pour le rembourser.

De plus, Goulwenn intègre une seconde caserne entant que pompier volontaire ce qui augmente ses revenus de 1 500 € par an. Ceci lui permet d’augmenter significativement sa capacité d’endettement et de faire financer (après de nombreuses difficultés) ces deux biens locatifs en totalité par BNP Paribas, garantis sous hypothèque sur 20 ans.

A cette période Goulwenn vit gratuitement dans un logement de fonction et possède 3 studios en location à Elancourt.

En janvier 2009 : Goulwenn achète 4 studios à Noisy-le-Grand (93) dans une résidence étudiante à 57 000 €, 59 000 €, 60 000 € et 62 000 €.

Pour les faire financer, Goulwenn utilise la stratégie dite de la  « doublette » qui consiste faire financer deux biens par une banque et deux autres par une seconde banque en cachant ces opérations simultanées à ce deux banques. Ainsi, Goulwenn fait financer en totalité sous hypothèqueet sur 20 ansdeux bien par le Crédit Agricole et deux autres biens par la Société générale en évitant également de leur parler des deux derniers biens qu’il avait achetés à Elancourt.

Pour résumer, les deux banques n’étaient chacune au courant que du premier studio de Goulwenn à Elancourt.

Le prix de ces 4 nouveaux studios s’expliquait par les loyers sous évalués du fait de la convention établie par l’ancienne résidence étudiante. Goulwenn doit mettre 150 € de sa poche par mois et par appartement. En outre, au départ de chaque locataire il est libre de pratiquer le loyer qu’il souhaite et ses logements pourront ainsi s’autofinancer et dégager un différentiel de 700 €/mois.

Goulwenn possède à cette date 3 studios à Elancourt et 4 à Noisy le Grand, tous en location.

En juin 2010 : Goulwenn achète 2 studios à Clichy-la-Garenne (92) à 60 000 €, 1 studio à Noisy-le-Grand (93) à 68 000 € et 1 studio à Evreux (27) à 36 000 € à rénover. Tous ces biens ont été financés en totalité par le Crédit-Foncier et garantis sous hypothèquesur 20 ans.Pour ce faire, il n’a parlé que des 3 appartements à Elancourt car ils étaient tous dans la même résidence et la taxe foncière reçue en octobre 2009 était commune aux 3 studios.

A cette date il possède 3 studios à Elancourt, 5 à Noisy le Grand, 2 à Clichy-la-Garenne et 1 à Evreux et débourse environ 1 000 € de ses revenus du travail pour payer le cash-flow négatif.

En octobre 2010 : Goulwenn achète 2 studios à Noisy-le-Grand pour 60 000 € et 68 000 € financés en totalité par le Crédit immobilier de France et garanti sous hypothèque sur 20 ans.Goulwenn ici également ne parle que de ses 3 premiers studios à Elancourten utilisant la stratégie des « loyers sur-gonflés » :

Cette stratégie consiste à introduire dans son dossier bancaire des faux baux et à se faire des virements ou des chèques à partir d’un compte dit « fantôme » pour percevoir des faux loyers. Ici Goulwenn a donc pu artificiellement augmenter de 600 € ses revenus, son but étant de rester en dessous des 33% d’endettement.

Cette année, Goulwenn gère 11 changements de locataires.

A cette date il possède 3 studios à Elancourt, 7 à Noisy le Grand, 2 à Clichy-la-Garenne et 1 à Evreux.

 

Découvrez le détail de cette stratégie dans son livre :« comment je me suis constitué un patrimoine de 2 millions d’euros avec un salaire de 1 750 € » aux éditions Maxima existe en version papier et Kindle

 

En avril 2011 : Goulwenn achète pour la première fois un grand studio de 30 m2. Celui-ci se situe à Fontenay-le-Fleuri (78), à rénover au prix de 79 000 €. Le prix s’explique par un problème de succession et par un compromis difficile à défendre au niveau des banques.

Après 11 refus bancaires, Goulwenn décide de falsifier le compromis de vente pour le rendre plus facile à analyser. Il décide également d’utiliser le même dossier que pour sa précédente opération auprès du Crédit immobilier de France en y ajoutant un faux loyer de 650 € incombant au bien qu’il souhaite acquérir. La Caisse d’Epargne accepte de financer en totalité ce projet et sous hypothèquesur 20 ans.

Ne pouvant plus résider en caserne, il décide de faire de ce grand studio sa résidence principale.

A cette date il possède 3 studios à Elancourt, 7 à Noisy le Grand, 2 à Clichy-la-Garenne, 1 à Evreux et 1 à Fontenay-le-Fleuri.

En janvier 2012 : Goulwenn se retrouve avec un appel pour travaux de 14 000 € pour ses deux studios de Clichy-la-Garenne à cause d’une très mauvaise gestion de la copropriété. Manquant de trésorerie, il multiplie les astuces : plan d’apurement de la dette auprès du syndic, ouvertures de comptes pour bénéficier des découverts, un prêt à la consommation, vente de son véhicule, cautions des locataires,…

Il est proche du surendettement mais il s’en sort moyennant quelques agios et frais de dossiers raisonnables. Cette année, il est forcé de faire une longue pause dans ses investissements.

Eté 2012 : Goulwenn décide de mettre son grand studio de Fontenay-le-Fleuri en location à 650 € CC/mois et de louer un grand F4 de 76 m2 à Beynes (78).

Pour augmenter ses chances de louer ce bien, il fait passer une amie à lui pour sa conjointe et y intègre ses revenus. Plus tard, quand il décidera de déménager au printemps 2013. Celle-ci le remplacera avec sa famille. En outre, ceci lui permet de continuer à faire croire aux banques qu’il est logé à titre gratuit tout en dissimulant son loyer. Ainsi il pourra reprendre les investissements.

En 2013 et 2014 : Malgré ses efforts, les difficultés reviennent : travaux de copropriétés, impayés de loyers,…Il décide de vendre son premier studio d’Elancourt à 95 000 € (acheté 76 000 €), un studio de Noisy-le-Grand à 85 000 € (acheté 57 000 €) et celui d’Evreux à 45 000 € (acheté 36 000 € + travaux) sur lequel il n’a fait pratiquement aucune plus-value étant donné les travaux.

Cette dernière vente était selon lui une erreur mais elle lui a tout de même permis, en plus d’apurer totalement ses dettes, de dégager une trésorerie confortable pour être plus serein.

A cette date il possède 2 studios à Elancourt, 6 à Noisy le Grand, 2 à Clichy-la-Garenne et 1 à Fontenay-le-Fleuri.

Printemps 2013 : Goulwenn déménage à Toulouse tout en conservant son emploi chez les pompiers de Paris. Il loue dans une bâtisse du XIIIème siècle un magnifique quadruplex de 140 m2 avec terrasse en hyper-centre de Toulouse pour un loyer de 1180 €.

Pour ce faire, il utilise une fois de plus l’une de ses ruses et signe le bail conjointement avec son frère et son père qui possède un revenu confortable. Lors de ses futures acquisitions, il mentionnera simplement que son frère l’héberge à titre gratuit (les contrats EDF, téléphone sont au deux noms).

En Novembre 2013 : Goulwenn acquière son premier immeuble de rapport à Perpignan (66) au prix de 85 000 € composé de 3 studios et un garage. L’ensemble est loué 950 € CC.

Cet investissement a été financé en totalité par la banque CIC, garanti par l’organisme de caution Crédit logement sur 15 ans (après avoir essuyé 9 refus). Pour ce projet, il n’a parlé que de ses deux appartements d’Elancourt et a rehaussé artificiellement les loyers de 100 €, tout en faisant croire qu’il est hébergé gratuitement par son frère.

A cette date Goulwenn possède 2 studios à Elancourt, 6 à Noisy le Grand, 2 à Clichy-la-Garenne et 1 à Fontenay-le-Fleuri. 3 studios et un garage à Perpignan.

Février et mars 2014 : Goulwenn achète 2 immeubles à Béziers (34), le premier de 4 studios refaits à neuf pour 92 000 € et le second de 3 studios à 95 000 €. L’ensemble des studios était loué pour 1 750 € CC.

Pour ces deux opérations Goulwenn a usé d’une nouvelle ruse qu’il a baptisée « l’illusion bancaire » cette stratégie très élaborée qu’il dévoile dans son livrepermet d’augmenter artificiellement son patrimoine immobilier net ainsi que ses loyers sans avoir aucun endettement. Malgré cette astuce il essuie huit refus bancaires.

Il arrive tout de même à faire financer un immeuble en totalité par la Banque Palatine via l’organisme de caution SACCEF sur 15 ans. Pour le second immeuble, c’est la banque HSBC qui le finance moyennant un apport de 20 000 €, via l’organisme de caution Crédit logement sur 15 ans. Pour ces deux opérations, l’ensemble des biens que possède réellement Goulwenn ne sont pas connus des banques.

A cette date Goulwenn possède 2 studios à Elancourt, 6 à Noisy le Grand, 2 à Clichy-la-Garenne et 1 à Fontenay-le-Fleuri. 3 studios et un garage à Perpignan et 7 studios à Béziers.

Avril 2014 : Goulwenn achète un immeuble à Perpignan de 3 studios rénovés et loués + 1 studio à créer pour 92 000 €. Ce projet a bien failli coûter quelques problèmes à Goulwenn avec les banques :

Axa Banque a décelé qu’il avait caché son emprunt pour son autre immeuble à Perpignan via l’organisme de caution Crédit Logement (un simple au revoir monsieur !).

La SACCEF a également avisé la Caisse d’épargne que Goulwenn avait un emprunt chez eux en cours de finalisation (pour l’un des immeubles à Béziers). Pour ce coup là, Goulwenn a simplement expliqué qu’il avait en effet déposé un dossier pour cet immeuble mais qu’il n’avait pas encore été financé et qu’il s’était désisté.

Il a finalement eu gain de cause et la Caisse d’Epargne lui a financé ce bien sans les travaux, sur 15 ans.Pour ce prêt il n’a donc parlé que du grand studio de 30 m2 à Fontenay-le-Fleuri qui a été financé par la Caisse d’Epargne.

A cette date Goulwenn possède 2 studios à Elancourt, 6 à Noisy le Grand, 2 à Clichy-la-Garenne et 1 à Fontenay-le-Fleuri. 6 studios, 1 garage, 1 studio à créer à Perpignan et 7 studios à Béziers.

Son patrimoine brut est proche des 2 millions d’euros pour un endettement de 1,45 millions d’euros dans 13 banques et 2 organismes financiers, ses loyers bruts sont de 135 000 €/an, son différentielde 4000-5000 euros avant impôts selon les mois.

 Juin 2014 : Nouveau coup dur pour Goulwenn, l’immeuble mitoyen au dernier immeuble qu’il a acquis à Perpignan est en arrêté de péril et risque de s’effondrer sur le sien. Les 3 locataires sont évacués et relogés à l’hôtel. Les frais d’hôtel ont été payés par l’assurance habitation des locataires avant que ceux-ci ne donnent leur préavis.

En août 2014 : les travaux de consolidation ont été réalisés et Goulwenn a pu retrouver rapidement des locataires (malgré les étais dans ses parties communes).

En 2015 : Goulwenn écrit un livre : « comment je me suis constitué un patrimoine de 2 millions d’euros avec un salaire de 1 750 € » aux éditions Maxima.Ce livre a été vendu à+10.000 Exemplaires lui a rapporté près de 20.000 euros depuis sa parution.

 

Pourquoi j’ai choisi ce mentor :

  •  Sa passion pour le challenge

 En plus d’être un investisseur immobilier hors-paire, Goulwenn est un multi-sportif de très haut niveau :

Ascension du Mont Blanc en solitaire en septembre 2014

Traversée de la Manche à la nage (qu’il retentera)

Finaliste du championnat de France de full contact amateur 2007

Vice champion de France de karaté contact 2008/2009

Vice champion de France de boxe thaïlandaise amateur 2012

Champion du monde d’ultra-triathlon en 2016

http://www.sportchallenge.fr

Lorsque je manque de motivation, de confiance en moi, que je pense que ça n’ira pas plus loin… Penser à des mentors comme Goulwenn me permet de me remettre en question, d’éviter le pessimisme ambiant et d’avoir foi en l’avenir.

  • Son opiniâtreté

 Si l’on me demandait à quel animal Goulwenn me fait penser, je dirais la libellule. Cet insecte est absolument incapable de reculer, lorsqu’il rencontre un obstacle il change d’axe.

Goulwenn n’a jamais abandonné ni trouvé d’excuses. La raison est que son cerveau n’est pas (plus) formaté à cela. On pourrait même se laisser croire qu’il trouve les solutions sans réellement avoir à réfléchir, mais par pur instinct.

L’expression « Il n’y a pas de problèmes, il n’y a que des solutions » lui va terriblement bien.

  •  Son bon sens

 Lorsque je parle à mon entourage de Goulwenn, ils me disent « ce type est fou, ce qu’il fait est très risqué !» où bien « Il fait n’importe quoi, il va avoir de gros problèmes ! ».

Qu’y a-t-il de plus risqué entre prendre sa voiture tous les matins pour aller travailler avec une possibilité (même rare) d’accident mortel et acheter des appartements ? En 15 ans j’ai déjà vu 2 morts accidentés de la route en allant travailler. C’est déjà trop pour moi !

Est-il plus risqué d’investir dans l’immobilier où bien de faire des travaux physiques salariés pendant 40 ans et souffrir d’un horrible mal de dos durant une retraite écourtée ?

Un de mes amis qui avait un travail très stressant entant que prestataire m’a dit un jour « je n’investirai jamais dans l’immobilier, les risques sont énormes et cela prends beaucoup de temps ». Aujourd’hui à ma plus grande tristesse cet ami est au ciel. Il a eu un grave problème cardiaque dut au surmenage par le travail… à 37 ans.

  •  Sa relation avec le système bancaire

Ici aussi Goulwenn donne l’image d’un personnage très controversé.

Pour certain il n’est pas honnête avec les banques. Je ne l’ai pourtant jamais entendu dire qu’il partirait avec la caisse sans rembourser ses dettes.

Pour d’autres il n’est pas loyal avec les banques, ce qu’il fait n’est pas moral. Excusez-moi mais je crois qu’ici nous parlons bien du système bancaire ! A mon sens et à moins de venir de la planète Mars tout le monde sait que le système bancaire et le monde de la finance n’ont pas grand chose de moral.

L’affaire du Crédit Lyonnais qui nous a escroqué 4,5 milliards d’euros en 2013 à nous chers contribuables dociles, ça ne vous parle pas ?

Une personne un jour m’a dit « si tu mens à ta banque tu mentiras également à ta femme ». Mais en quoi dois-je être loyal avec une banque ? Celle-ci va-t-elle m’épauler dans les moments difficiles ? Partager un avenir en commun ? Faire preuve de sentiments à mon égard ?

Non la banque n’a qu’un seul objectif : défendre ses propres intérêts. Si vous n’arrivez pas à régler vos mensualités, que vous ayez menti ou non à la banque, celle-ci vous prendra tout sans état d’âme.

Qui pensez-vous être le plus fort entre Goulwenn et les banques ? Pourquoi n’aurait-il pas le droit de défendre ses intérêts avec ses propres armes ?

Pour moi Goulwenn est juste quelqu’un de très intelligent, d’audacieux qui trouve des solutions sans pour autant faire le moindre mal à qui que ce soit. C’est noble !

 

Ce qu’il m’a apporté

  •  Les astuces « borderline »

Avant de découvrir le parcours de Goulwenn, j’étais d’abord un naïf. Je pensais qu’avec mon CDI et ma résidence principale déjà achetée je pourrais multiplier les investissements sans encombres dans une région où les rentabilités immobilières sont faibles (l’Ile de France). J’ai vite appris que l’on ne vivait pas dans un monde de « bisounours ». Si Je voulais avancer selon mes objectifs, j’allais devoir mettre quelques-uns de mes principes de coté, prendre des risques et ruser.

  • L’astuce de la « doublette »

Il s’agit de faire deux demandes de prêts pour deux biens et dans deux établissements différents sans avoir, au préalable, parlé de ses démarches à l’un ou à l’autre des deux établissements.

Goulwenn a eu recours à ce type de pratiques. Alors oui c’est risqué de cacher aux banques ce type d’éléments. Cependant, les banques ne sont pas des justiciers mais des centres de profits. Si vous leur mentez mais que vous payez, il est fort à parier qu’elles ne se soucieront pas de votre mensonge. Si vous êtes 100% intègre mais que vous ne pouvez honorer quelques mensualités, elles prendront tout sans scrupules.

  • L’astuce des « faux travaux »

C’est une astuce tout à fait légale qui permet de se créer une trésorerie rapidement et facilement !

Pour cela il faut sur-gonfler le devis travaux que vous produirez pour votre demande de prêt. Finalement vous décidez de réaliser une partie des travaux par vous-même, vous achetez le matériel et vous faites débloquer le total des factures des magasins de bricolage. En définitive vous avez le droit de changer d’avis et de rendre le matériel que vous n’avez pas utilisé au magasin, moyennant remboursement. Répartie sur plusieurs projets immobiliers, vous voilà avec une jolie trésorerie.

  • L’astuce de la « trésorerie sous découverts »

Cette astuce tout à fait légale consiste à avoir beaucoup de comptes bancaires pour obtenir autant d’autorisations de découverts. Attention, cette tactique comporte des coûts de tenue de comptes et surtout d’agios. En outre elle peut-être très efficace en cas de coup dur lorsque la trésorerie est insuffisante.

  • La connaissance du système bancaire

Goulwenn nous dévoile en quelque sorte que la France est le pays dans lequel il est le plus facile de s’enrichir avec l’immobilier, à conditions de mettre de coté ses principes et de prendre quelques risques.

Savez-vous que la France est l’un des seul pays au monde pour lequel les crédits immobiliers ne sont pas inscrits sur un fichier commun à la Banque nationale ?

Si un emprunteur passe par une hypothèque ou un inscription au privilège de prêteur de deniers, il est indétectable.  S’il passe par un organisme de caution, seul les crédits gérés par cet organisme pourront être détectés au sein de celui-ci (exemple : Crédit Logement ou Saccef).

Attention tout de même, en cas d’impayé des mensualités d’un prêt celui-ci a de grande chance d’être fiché à la Banque de France (et donc visibles par toutes les banques), pour une durée de 5 ans.

  • L’enchaînement des investissements

La Stratégie de Goulwenn a fini par faire de lui un serial-investisseur, c’est en m’inspirant de son état d’esprit que j’ai pu réaliser l’achat de 5 micro-logements en moins d’un an dans l’ouest parisien.

 

Interview du mentor

 

 

Conseil du mentor aux débutants

Ce que tu ne connais pas en immobilier te coûte de l’argent !

La connaissance sans l’action, n’est pas la connaissance.

En bref, il faut se former et implémenter.

Découvrez la formation immobilière de Goulwenn Tristant :Formation Immo Pro

 

 

 

 

Actifs immobiliers 

2 appartements à Elancourt (78) de 20m2

6 appartements à Noisy le Grand (93) de 20m2

2 appartements à Clichy-la-Garenne (92) de 20m2

1 appartement à Fontenay-le-Fleuri (78) de 30m2

7 appartements à Perpignan (66)

7 appartements à Béziers (34)

1 garage à Perpignan

 

Merci d’avoir lu le portrait de mon mentor Goulwenn Tristant.

N’hésite pas a lui poser toutes vos questions dans les commentaires, il se fera une joie de vous répondre.

Yves Le Morellec mesmentors.fr

 

 

 

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  • le pompier millionnaire
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Une réponse à Goulwenn Tristant « Le pompier millionnaire »

  1. farah dit :

    Bonjour ,

    je souhaiterais savoir comment peut on vivre de ses revenus locatifs lorsque le crédit est toujours en cours et qu’il ? s’il faut attendre 15 , 20 ans avant de pouvoir en vivre …

    merci

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